Oppia asuntojen hinnoista

Asuminen ja asuntorakentaminen ovat sekä Suomessa että Ruotsissa yksi polttavimmista poliittisista puheenaiheista ja asumiseen liittyvissä kysymyksissä esitetään tyypillisesti vahvoja kannanottoja puolesta ja vastaan. Valitettavan usein argumentit perustuvat kuitenkin enemmän tunteisiin kuin tietoon. Asuntojen hintojen kehitystä tutkimalla voidaan lisätä ymmärrystä siitä, mitä ihmiset asumiseltaan haluavat ja samalla oppia ymmärtämään paremmin eri ilmiöiden välisiä yhteyksiä.

Tämä apurahahanke tuottaa määrälliseen analyysiin perustuvaa tietoa kaupunkien ja asumisen kehittämisen tueksi. Samalla pyrkimyksenä on ohjata julkista asumiskeskustelua kohti olennaisia aiheita. Suomen ja Ruotsin samankaltaisuus, mutta toisaalta myös niiden väliset keskeiset erot luovat hedelmällisen perustan hankkeelle.

Yhtäläisyyksiä ja institutionaalisia eroja

Suomessa ja Ruotsissa on paljon samaa, mutta pintaa syvempi tarkastelu paljastaa nopeasti myös merkittäviä eroja asumiseen liittyvässä institutionaalisessa ympäristössä. Yhtäläisyyksiä maiden välillä ovat muun muassa, että molemmat maat toimivat pohjoismaisen hyvinvointivaltion periaatteilla ja kunnilla on kaavoitusmonopoli. Toisaalta maiden tulevaisuuden näkymissä on eroja: mm. tulevat väestöennusteet viittaavat siihen, että Suomen väkimäärä lähtee nykyisellä kehityksellä laskuun jo 2030-luvun alussa, kun taas Ruotsissa väestönkehityksen oletetaan jatkuvan vakaasti kasvu-uralla myös tulevaisuudessa. Kaupungistumiskehityksen myötä kasvukeskusten asumishaasteet ovat kuitenkin samankaltaisia sekä Suomessa että Ruotsissa. Ruotsissa asuntopulasta kärsiviä kuntia vain on enemmän ja vastaavasti muuttotappioalueisiin liittyvä problematiikka korostuu erityisesti Suomessa.

Merkittävin lähtökohtainen ero Suomen ja Ruotsin asuntopoliittisissa lähtökohdissa on, että Suomessa on sekä markkinaehtoista asuntotuotantoa että tuettua sosiaalista asuntotuotantoa (ARA), jonka vuokratasoa säännellään. Ruotsissa periaatteena on sen sijaan universaali asuntopolitiikka, jossa varsinaista sosiaalista asuntotuotantoa ei ole, vaan ehdot ovat lähtökohtaisesti kaikille samat. Ruotsissa vuokrat eivät kuitenkaan määräydy markkinaehtoisesti, vaan vuokrataso määräytyy kollektiivisissa neuvotteluissa vuokralaisten etujärjestön (Hyresgästförening) kanssa.

Vuokrasääntely ongelmallista

Vuokrasääntelyn varjopuolet ovat selvästi nähtävissä Ruotsin asuntomarkkinoilla, mutta suuret järjestelmän uudistamiseksi tarvittavat muutokset ovat poliittisesti vaikeita, koska ne ovat niin epäsuosittuja äänestäjien keskuudessa. Keinotekoisesti matalalla pidetyt vuokrat johtavat kuitenkin tunnetusti pitkiin jonotusaikoihin ja suuret vuokraerot uudisvuokra-asuntokannan ja vanhemman kannan välillä puolestaan siihen, etteivät ihmiset muuta, vaikkei asunto olisi enää heidän elämäntilanteensa kannalta optimaalinen (ei ole houkuttelevaa muuttaa pienempään asuntoon, jossa on korkeampi vuokra, ellei esimerkiksi sen sijainti ole merkittävästi parempi). Tällöin asuntoja ei vapaudu sellaisten kotitalouksien käyttöön, joiden elämäntilanteisiin ne soveltuisivat paremmin. Julkisessa keskustelussa on myös varsin huonosti ymmärretty, että keinotekoisesti matalalla pidettävät vuokrat tulisi ymmärtää kysyntätueksi, jonka suuruus vastaa markkinanvuokran ja keinotekoisen vuokran erotusta. Toisin sanoen myös tällaisella tukimuodolla on hintalappu, vaikkei se näy suoraan kustannuksena budjetissa. Suomen kontekstissa vastaava keskustelu liittyy valtion tukemaan asuntotuotantoon.

Kohti tulevaisuuden kaupunkeja ja asumista

Muun muassa edellä keskusteltujen erojen ja yhtäläisyyksien vuoksi juuri suomalaisen ja ruotsalaisen asumisen vertailu vastaavilla mikrotason aineistoilla tarjoaa tutkimusmielessä hedelmällisen lähtökohdan oppia lisää siitä, mitä asuntojen kauppahinnat kertovat ihmisten maksuhalukkuudesta ja miten tätä tietoa voidaan hyödyntää tulevaisuuden kaupunkien ja asumisen suunnittelussa. Näin ollen se on otettu tämän kohti parempaa tulevaisuuden asumista tähtäävän Asumisen tulevaisuus –hankkeen keskiöön.

Kirjoittaja Antti Kurvinen työskenteli vierailevana tutkijatohtorina Chalmersin teknillisessä korkeakoulussa Ruotsissa. Hän toteutti Tekniikan edistämissäätiön apurahan mahdollistaman tutkimuskokonaisuuden ensimmäisen osuuden vuonna 2019 ja tutkimuksen jälkimmäinen osan kesäkuun 2020 loppuun asti.